不動産会社の事業承継は早めにしたほうがいい？M＆Aの手法も紹介！

「うちは、まだまだ事業承継の必要はない」

そう考える不動産経営者は少なくありません。

しかし、事業承継は思っているよりも手間がかかるため、できるだけ早く着手するべき問題です。

とはいっても、どこから手を付ければよいか迷うのではないでしょうか。

今回は、事業承継とはそもそもどういう意味なのか、事業承継を早めに進めるべき3つの理由、事業承継方法の一つであるM&Aの手法について紹介します。

事業承継やM&Aを考えている方は、ぜひ参考にしてください。

事業承継とは

事業承継とは、現在経営してる事業を後継者に引き継ぐことです。

引き継ぐべき要素は以下の3つです。

• ・経営
• ・資産
• ・知的資産

それぞれについて詳しく見てみましょう。

経営の承継

経営の承継とは、経営権の引継ぎのことです。

主な承継パターンは以下の3つです。

• ・親族内承継
• ・従業員などへの承継
• ・M&Aを含む社外への承継

小規模事業主や個人事業主の多くが真っ先に検討するのが、親族内承継ではないでしょうか。

最も自然な形で事業を引き継ぐことができるため、無難に事業継承できるというメリットがあります。

しかし、親族に適任者がいない場合、親族内承継は困難です。

従業員への承継も選択肢の一つです。

会社の番頭役として長く勤務してきた社員やベテラン社員が承継候補となります。

会社の内情をよく知っているため、業務の引継ぎが容易であるという利点がある半面、資本力の不足や人脈・個人債務保証などの点で不安があります。

親族内承継も従業員の承継も難しい場合、会社を存続させるにはM&Aなどによる外部への事業承継しかありません。

M&Aについては、後ほど詳しく解説します。

資産の承継

会社が持っている資産も、次の経営者に承継しなければなりません。

主な資産は会社の株式、不動産や設備といった事業用の資産、運転資金や借入金といった資金の3つです。

資産の継承をスムーズに行うため、事前に会社の経営状況や資産を査定しておく必要があります。

資産の承継方法には、相続・贈与・売買などがありますが会社の状況によってどの方法を選択するのがベストなのか異なります。

税負担や用意すべき資金の額も変わるため、税理士などの専門家と相談しながら資産承継を進めるとよいでしょう。

知的資産（目に見えない経営資源）の承継

知的財産には以下のものが含まれます。

• ・顧客情報
• ・特許などの知的財産権
• ・許認可
• ・製造・販売のノウハウ
• ・取引先との信用関係
• ・従業員のスキル

知的財産は、工場の機械などと異なり目に見えない資産です。

不動産会社も、顧客や地主・施工業者・金融機関などとの信用関係、宅地建物取引業の免許、顧客対応のノウハウといった知的財産を所有しています。

知的財産は事業継続にとって重要な資産であるため、会社が存続するためには事業承継者に適切に譲り渡さなければなりません。

事業承継を早めに進めたほうが良い3つの理由

多くの経営者は、自分の引退を意味する事業承継はまだまだ先の話と考えているかもしれません。

2022年に行った全宅連（全国宅地建物取引業協会連合会）が行ったアンケートでは、会員企業の4割弱が事業承継の準備を進めていないと答えています。

参考：全国宅地建物取引業協会連合会「宅建業者のための事業承継ガイドブック」

しかし、承継のタイミングは思っているよりも早く訪れます。

事業承継者に円滑に引き継ぐためには、現在の経営者が健在であるうちに準備し実行する必要があるのです。

早めに実行するべき3つの理由を解説します。

不動産業の経営者の高齢化が進んでいるから

1つ目の理由は、経営者の高齢化が進んでいるからです。

全国的に経営者の高年齢化が進んでいる中、不動産業の経営者の高齢化が目立っています。

帝国データバンクが公表した全国「社長年齢」分析調査（2023年）によると、社長の平均年齢は60.5歳であり、不動産業の平均は62.6歳でした。

経営者の高齢化により心配されるのが、健康リスクです。

死亡率を見てみましょう。

年齢	男性死亡率	女性死亡率
45	0.142%	0.089%
50	0.242%	0.146%
55	0.404%	0.213%
60	0.645%	0.294%
65	1.041%	0.446%
70	1.742%	0.701%
75	2.843%	1.219%
80	4.777%	2.292%

参考：生命保険文化センター

男性の場合、45歳から60歳までは緩やかな上昇だった死亡率が、65歳以降は上昇ペースが早まっていることがわかります。

同様に、女性の場合は75歳以上で死亡リスクが高まります。

つまり、男性65歳以上、女性75歳以上になると健康リスクが大きく増大することが示されています。

突然、経営者の健康状態が悪化すると事業承継の準備が整っていないため廃業せざるを得ないことがあるのです。

全国「社長年齢」分析調査（2023年）では、後継者がいないために倒産する後継者難倒産のうち、40.1%、586件が経営者の病気・死亡を主な原因としています。

健康悪化のリスクを考慮し、早い段階から事業承継の準備を行う必要があります。

後継者選びと育成に時間がかかるから

2つ目の理由は、後継者選びに時間がかかるからです。

親族内承継であれ、従業員への承継であれ、円滑に事業を引き継いでもらうためには時間をかけて引き継ぎ作業を行う必要があります。

事業の種類や環境にもよりますが、着実に事業を引き継ぐなら5〜10年の準備期間が欲しいところです。

経営者が50歳であれば、60歳までに事業承継の準備が整います。

しかし、経営者が65歳であれば75歳まで現経営者が経営の一線で頑張らなければなりません。

経営者の健康リスクなどを考えると、早めに事業承継の路線を敷き、後継者に経営者としての経験を積む機会を与えるべきでしょう。

資金調達の必要があるから

3つ目の理由は、資金調達の必要があるからです。

事業承継に関連する資金は、後継者が用意する資金、当面の運転資金、事業承継に伴う納税資金の3つです。

後継者は、現経営者から事業を買い取る必要があるためある程度の資金を用意する必要があります。

経営者が交代すると、融資の条件などが変わるため一時的に資金を借りにくくなる可能性があるため、当面の運転資金も必要です。

また、事業承継の方法によっては贈与税や相続税などが発生する可能性があり、それに備えた資金も用意しなければなりません。

これらの資金をすぐに調達するのは難しいため、事業承継の準備を早いうちに勧めたほうが良いといえるでしょう。

M&Aの主な手法

最後に、事業を第三者に引き継ぐM&Aを紹介します。

M&Aは、合併（Merger）と買収（Acquisition）の頭文字をとったもので、会社を第三者に売却することです。

近年、中小宅建業者の中でもM&Aを選択するケースが増加しています。

ここでは、M&Aの代表的な2つの手法を紹介します。

株式の譲渡

自社株式を第三者に譲渡するのが株式譲渡です。

株式の保有者は変わりますが、従業員や取引先、金融機関との関係は基本的に変化しません。

スムーズに事業承継できる方法ですが、簿外債務や経営者が把握していない債務があった場合、それらの債務も継承してしまいます。

事業譲渡

事業を丸ごと第三者に譲るのが事業譲渡です。

会社化していない個人事業主が、事業承継を希望する人に譲り渡す際に持ちいられる手法です。

事業に必要なものだけを譲り受けられるため、事業譲渡を受ける側は簿外債務などを引き継ぐリスクを減らせます。

まとめ

今回は不動産会社が事業承継を早めに行うべき3つの理由を中心に解説してきました。

円滑な事業承継には5年〜10年かかることをふまえると、現経営者に余裕がある50代のうちから事業承継を準備するのが無難です。

事業承継のスタイルとしておすすめなのがM&Aです。

ReSMAでは、従業員や顧客、管理物件、宅建業免許などをそのまま引き継ぐM&Aに積極的に取り組んでいます。

小規模な会社から比較的規模が大きい会社まで、多くの会社のM&Aに携わってきた実績を持っています。

不動産会社の売却や購入を考えている方は、ぜひ一度、ReSMAに問い合わせてみてはいかがでしょうか。

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